Betriebskosten

Kosten, die dem Eigentümer eines Grundstücks durch das Eigentum und den bestimmungsmäßigen Gebrauch der auf dem Eigentum befindlichen Gebäude laufend entstehen.
Der Begriff ist ausführlich in § 1 der Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten (BetrKV) definiert.

Was genau als Betriebskosten anzusehen ist, ergibt sich aus § 2 BetrKV, der einen Katalog an Kosten enthält, die zu den Betriebskosten zählen.
Zu den Betriebskosten zählen insbesondere die:

• laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks (Grundsteuer)
• Kosten der Wasserversorgung (Grundgebühren, Wasserverbrauch, Zählermiete) und Entwässerung)
• Heizkosten (einschließlich Wartung, Abrechnungskosten)
• Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs (Strom, Überwachung, Wartung)
• Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung
• Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung für die gemeinsam genutzten Gebäudeteile
• Kosten der Gartenpflege
• Kosten der Beleuchtung
• Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung (Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, Haftpflicht für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug)
• Kosten für den Hauswart
• Kosten für den Betrieb einer Gemeinschafts-Antennenanlage oder einer mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteilanlage

Verwaltungskosten zählen nicht zu den Betriebskosten.

Ist nichts vereinbart, muss der Vermieter die Betriebskosten tragen. In fast allen Mietverträgen wird jedoch bestimmt, dass der Mieter die Betriebskosten übernimmt. Zumeist hat er dafür eine Pauschale monatlich im Voraus zu zahlen. Diese muss sich gemäß § 556 Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) an der Höhe der zu erwartenden Betriebskosten orientieren und darf sie nur leicht übersteigen. Bei zu hohen Vorausforderungen darf der Vermieter die Pauschale anpassen (§ 560 Absatz 4 BGB).

Betriebskosten sind, soweit nichts anderes vereinbart ist, nach dem Anteil der Wohnfläche auf den Mieter umzulegen. So errechnet sich der so genannte Umlageschlüssel. Wird aber der Verbrauch erfasst, dann ist der Vermieter verpflichtet, nach Verbrauch abzurechnen. Diese Abrechnungsmöglichkeit hat Vorrang, auch wenn der Mietvertrag keine entsprechende Vereinbarung enthält. Eine verbrauchsabhängige Abrechnung kann der Vermieter auch einseitig durch schriftliche Erklärung verbindlich einführen (§ 556a Absatz 2 BGB), selbst wenn bisher keine oder nur eine pauschale Umlage erfolgt ist oder die Parteien eine andere Umlageform vereinbart haben. Diese Regelung soll Mieter zu einem vernünftigen Umgang mit der vorhandenen Energie anhalten. Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten muss der Vermieter jährlich abrechnen. Der Vermieter die Betriebskostenabrechnung spätestens zwölf Monate nach Abrechnungsperiode dem Mieter mitzuteilen (§ 556 Absatz 3 BGB).

Praxistipp:

Wird eine Betirebskostenvorauszahlung vereinbart, sollte ein realistischer Monatsbetrag ermittelt werden. Liegen bei Erstvermietung die Betriebskosten noch nicht fest, empfiehlt sich, die Vorschüsse nach dem ersten Jahr dem tatsächlichen Verbrauch anzupassen

siehe hierzu auch:

Lexikon:
Miete
Mietvertrag
Mieterhöhung
Nebenkosten

Ratgeber:
Neues Mietrecht Teil 1
Neues Mietrecht Teil 2

Norm:
§ 1 BetrKV
§ 556 BGB
§ 556a BGB
§ 560 BGB

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