Mietvertrag/ fristlose Kündigung

Die fristlose Kündigung ist die Beendigung des Mietverhältnisses vor Ablauf der Kündigungsfrist oder dem vertraglich vorgesehenen Ende.

Voraussetzung zur fristlosen Kündigung eines allgemeinen Mietverhältnisses ist, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zur ordentlichen Beendigung des Mietverhältnisses dem Kündigenden nicht zugemutet werden kann. Bei der Beurteilung der Zumutbarkeit müssen alle Umstände des Einzelfalls berücksichtigt und die Interessen beider Seiten gegeneinander abgewogen werden.

Der Vermieter muss den " wichtigen Grund", der zur Kündigung führt, im Kündigungsschreiben immer angeben.

Beruht die fristlose Kündigung auf der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, muss eine Abmahnung oder ein Abhilfeverlangen unter Fristsetzung ausgesprochen werden. Fristen und Abmahnungen sind dann nicht erforderlich, wenn sie offensichtlich keinen Erfolg versprechen oder wenn unter Abwägung der beiderseitigen Interessen von Mieter und Vermieter die sofortige Kündigung ausnahmsweise gerechtfertigt ist.

Der Vermieter kann fristlos kündigen bei:

• schwerer Vertragsverletzung des Mieters,
• schwerer Störung des Hausfriedens oder bei anderen schuldhaften Pflichtverletzungen des Mieters,
• Zahlungsverzug des Mieters,
• vertragswidrigem Gebrauch der Wohnung,
• völliger Vernachlässigung der Wohnung,
• Überbelegung der Wohnung oder
• unerlaubter Untervermietung,

Aber auch, wenn:

• die Benutzung des gemieteten Wohnraums mit einer erheblichen Gesundheitsgefährdung verbunden ist,
• eine Vertragspartei den Hausfrieden so nachhaltig stört, dass dem Kündigenden die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zur nächstmöglichen Beendigung nicht zugemutet werden kann.

Aber nicht jeder Zahlungsrückstand rechtfertigt eine fristlose Kündigung. Es gibt zwei Varianten, die eine fristlose Kündugung rechtfertigen:

• der Mieter ist an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit mehr als einer Monatsmiete in Verzug, d.h. im Rückstand,
• der Mieter ist über einen längeren Zeitraum mit einem Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten in Verzug.

Das Kündigungsrecht besteht nicht, wenn der Mieter berechtigterweise die Miete nicht vollständig zahlt (z.B. weil der Mieter die Miete aufgrund von Wohnungsmängeln mindert).

Praxistipp:

Im Falle einer fristlosen Kündigung kann sich der Mieter nicht auf die Sozialklausel berufen.

siehe hierzu auch:

Lexikon:
Miete/ Reparaturkosten
Miete/ Schadensersatzpflicht des Vermieters
Mieterhöhung
Mietkaution
Mietminderung
Mietspiegel
Mietvertrag/ Kündigungsfrist
Mietvertrag/ ordentliche Kündigung
Mietvertrag/ Sonderkündigungsrecht
Mietvertrag/ Sozialklausel

Ratgeber:
Neues Mietrecht Teil 1
Neues Mietrecht Teil 2

Norm:
§ 543 BGB
§ 569 BGB

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